Avison Young da a conocer su predicción para el sector inmobiliario comercial en América del Norte, Europa y Asia para el 2019
Sector inmobiliario comercial en el 2019: abundan las oportunidades en medio de una sólida demanda, se espera reformulación de precios y cambio estratégico
TORONTO, 16 de enero de 2019 /PRNewswire/ -- Teniendo como telón de fondo el rápido crecimiento de la población mundial, el crecimiento del PIB global, economías relativamente sólidas y mayor creación de empleos, los mercados inmobiliarios están floreciendo. Los parámetros fundamentales continúan mostrándose muy firmes en medio de una actividad constructiva restringida, alta demanda y los consecuentes aumentos en los alquileres. A pesar de vientos políticos adversos como disputas comerciales, el brexit, fluctuaciones de las divisas y subidas de las tasas de interés, los bienes raíces de calidad siguen disfrutando de sólida ocupación y demanda.
Estas son algunas de las tendencias fundamentales que se señalan en la Predicción para el sector inmobiliario comercial en América del Norte, Europa y Asia para el 2019 de Avison Young, dada a conocer hoy.
El informe anual abarca los sectores de oficinas, comercio minorista, industrial y de inversiones en 68 mercados dentro de siete países de tres continentes: Calgary, Edmonton, Halifax, Lethbridge, Montreal, Ottawa, Regina, Toronto, Vancouver, región de Waterloo, Winnipeg, Atlanta, Austin, Boston, Charleston, Charlotte, Chicago, Cleveland, Columbus, Ohio; Dallas, Denver, Detroit, condado de Fairfield, Fort Lauderdale, Greenville, Hartford, Houston, Indianápolis, Jacksonville, Las Vegas, Long Island, Los Ángeles, Memphis, Miami, Minneapolis, Nashville, Nueva Jersey, Nueva York, Oakland, condado de Orange, Orlando, Filadelfia, Phoenix, Pittsburgh, Raleigh-Durham, Reno, Sacramento, San Antonio, San Diego, San Francisco, San José/Silicon Valley, San Mateo, St. Louis, Tampa, Washington, DC; West Palm Beach, condado de Westchester, Ciudad de México, Coventry, Londres, Reino Unido; Manchester, Berlín, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Múnich, Bucarest y Seúl.
"Aunque las últimas semanas han sido una verdadera montaña rusa para los mercados de valores del mundo, el titular es: seguimos muy positivos acerca de las oportunidades en el entorno inmobiliario para este año que recién ha comenzado", comenta Mark E. Rose, presidente y CEO de Avison Young. "En Avison Young, consideramos que nunca ha existido tanto capital disponible para su desplazamiento hacia deuda y patrimonio del mercado inmobiliario. La próxima ola de inversiones no se trata de si ocurrirá o cuándo, es solo una cuestión de precio".
Rose continúa: "Entender la demanda es la clave para navegar por el mercado actual. Aunque los cambios en los lugares de trabajo pueden ser confusos – propulsados por la tecnología, tendencias generacionales y la nueva economía – en buena medida representan desarrollos positivos para nuestro sector. Los proveedores de cotrabajo y de oficinas flexibles retiran del mercado una considerable cantidad de espacio, y lo que estamos presenciando es un cambio en tenencia– no una desaceleración en ocupación. El arrendamiento es estable – y a más a largo plazo en su naturaleza – y la mayoría de los negocios retienen su espacio de oficinas a través de los ciclos económicos".
El informe señala que una experiencia de oficina está tomando el lugar de los centros de trabajo estáticos de generaciones anteriores. Energía, iluminación, colaboración, propósito, sostenibilidad y salud y bienestar son tan impulsores de la experiencia laboral como los negocios subyacentes.
El mercado inmobiliario industrial es la clase de propiedad preferida hoy y probablemente retrocederá a la media, pero seguirá siendo una fuerza impulsora según los métodos de producción y distribución continúan evolucionando. La distribución hasta el hogar y en el último kilómetro son prioridades entre los propietarios y ocupantes de inmuebles industriales; por consiguiente, la entrega en el mismo día es el objetivo de comerciantes minoristas y consumidores a medida que la población mundial continúa aumentando.
Rose añade: "En el lado de las inversiones, señalan los expertos, estamos en una cumbre de los precios y hemos estado ahí durante algunos años. El aumento de las tasas de interés debe causar una subida de las tasas de capitalización y un descenso de los precios, pero la demanda por bienes raíces y perspectivas a más largo plazo sobre una posible recesión global están trabajando para mantener los precios dentro de una banda estrecha. El sector inmobiliario ha madurado: los compradores retienen más patrimonio y por lo general no andan persiguiendo gangas. Esta situación ha creado un forcejeo entre los precios de compra y venta, y sienta las bases para una modesta – pero saludable – corrección de precios incluso en momentos en que el crecimiento económico se afianza y las tasas de interés aumentan a escala mundial".
En el frente de América del Norte, aunque se discutió sobre comercio hasta la saciedad, los mercados inmobiliarios en Estados Unidos, México y Canadá se comportaron bien en el 2018. La economía mexicana ha continuado mostrando resiliencia en un entorno complejo a pesar de la volatilidad e incertidumbre que rodean al proceso de transición del gobierno federal en México y de otros factores internacionales.
En el otro lado del Atlántico, a pesar de un saludable sector de la propiedad, el mercado del Reino Unido permanece susceptible a riesgo político – concretamente al brexit. Los mercados alemanes muestran una demanda saludable por arrendamiento e inversiones, al tiempo que una carencia de producto obstaculiza un crecimiento más sólido. Se pronostica que una considerable actividad constructiva, la expansión industrial y precios sostenidos tendrán impactos positivos en Bucarest, Rumanía.
Por otra parte, los proveedores de oficinas para cotrabajo se han convertido en arrendatarios esenciales en Seúl, Corea del Sur – donde se encuentra la primera oficina de Avison Young en Asia.
CANADÁ
El mercado alcista de 10 años en el sector inmobiliario comercial canadiense continuó en el 2018, apoyado por las tasas de desempleo más bajas en al menos cuatro décadas. Durante varios meses, la ausencia de un acuerdo comercial amistoso con Estados Unidos fue un factor desestabilizante en muchos frentes, pero el prospectivo acuerdo Estados Unidos-México-Canadá (T-MEC) elimina parte de la duda. Mientras tanto, nuevas medidas federales y provinciales parecen haber estabilizado el mercado de la vivienda.
"Los sólidos desempeños en 2017 y 2018 han conducido a restricciones en la oferta en medio de un ciclo de maduración del sector inmobiliario comercial en Canadá", dice Bill Argeropoulos, socio, y responsable de Prácticas, Investigaciones (Canadá) para Avison Young. "Se espera que la actividad permanezca estable en 2019 siendo una restricción general de la oferta el freno principal al crecimiento del mercado inmobiliario. Por otra parte, arrendatarios y propietarios tendrán que adaptarse a rápidos avances tecnológicos durante un período de crecimiento económico moderado".
Según el informe, el sector de oficinas de Canadá se mantuvo firme en 2018, a pesar de que en Alberta persistió la debilidad. La competencia por espacio de oficinas, especialmente en los mercados en los centros de las ciudades, continúa apuntalando los parámetros fundamentales del sector a nivel nacional. La vacancia en oficinas declinó en casi todos los mercados, con lo cual el promedio canadiense descendió a 11% hacia el cierre del año 2018. En el 2019 se espera una historia similar, aunque se observará un ligero aumento de la vacancia hasta 11,3% hacia finales del año luego de que la construcción prácticamente se duplicara en 2018.
Argeropoulos señala: "Toronto y Vancouver reafirmaron su presencia entre los mercados de oficinas con los mejores desempeños en América del Norte y los mercados canadienses capturaron cinco de las 10 tasas de vacancia más bajas del continente".
El informe destaca que los mercados industriales de Canadá se caracterizaron por una vacancia de un solo dígito bajo. De forma general, la vacancia industrial continuó declinando, y disminuyó hasta un nuevo récord bajo de 2,9% hacia finales del año 2018, esperándose que descienda aún más en 2019. Toronto (1,3%) y Vancouver (1,5%) registraron las tasas de vacancia más bajas en América del Norte en 2018 y se pronostica que se clasificarán entre los tres mercados con la situación más ceñida en 2019.
Argeropoulos añade: "El desempeño del mercado industrial de Canadá superó en el 2018 las expectativas de muchos observadores – y está destinado a hacer lo mismo en 2019. La competencia de la emergente industria del cannabis recreacional se sumará este año a la ya sólida demanda de comercio electrónico en la medida en que propietarios e inquilinos continúan lidiando con los crecientes costos de la tierra y la erosión en la oferta de tierra urbanizable – algo que es más evidente en Vancouver y Toronto".
Las propiedades para comercio minorista se mantienen como los bienes inmobiliarios comerciales más impredecibles en Canadá. La tasa de vacancia minorista permanece en estado cambiante como resultado persistente de los fracasos de varias cadenas prominentes, al tiempo que las cadenas de grandes tiendas cierran localidades de bajo desempeño en medio de la revolución de comercio electrónico en curso.
"El enfoque en la creación de experiencias memorables para el consumidor perdurará en todo el paisaje del comercio minorista canadiense en el 2019. Los comerciantes minoristas llevan a cabo considerables inversiones en tecnología que les permitan rastrear el comportamiento de los mileniales y mejorar sus locales físicos y sus cuotas de mercado en línea, a la vez que buscan el equilibrio correcto en la relación simbiótica entre ladrillos y clics", dice Argeropoulos.
Aunque aún no se conoce la cifra final, el 2018 fue otro año récord en inversiones, y superó la marca anterior de $36.000 millones establecida en 2017. Abunda el capital y, en la búsqueda de rendimientos más altos, los inversores esperan aprovechar mercados que favorecen a los propietarios y sectores que ofrecen considerable crecimiento en la tasa de arrendamiento.
Argeropoulos concluye señalando que: "Apoyados por la relativa solidez de los parámetros fundamentales del arrendamiento en casi todos los mercados, en el 2019 continuarán los procesos de reducción de la deuda y de diversificación geográfica y de bienes, a la vez que se espera que los valores de los bienes se mantengan elevados y las tasas de capitalización bajas para los bienes de más alta calidad".
Estados Unidos
"El mercado de Estados Unidos continuó proporcionando retornos bastante predecibles a los inversores en el 2018 a pesar de cierta turbulencia, tanto económica como geopolítica. La estrecha correlación entre el crecimiento del empleo y el valor inmobiliario quedó demostrada una vez más en el 2018 cuando Estados Unidos añadió más de 2 millones de empleos lo cual, a su vez, fortaleció los niveles de ocupación y la confianza del consumidor", comenta Earl Webb, presidente, Operaciones en Estados Unidos para Avison Young. "Las tasas de vacancia para todos los tipos de propiedad permanecieron bajas en comparación con ciclos históricamente similares del mercado. Los flujos de capital hacia propiedades comerciales en el 2018 se mantuvieron aproximadamente equivalentes a los del año anterior, y los inversores extranjeros conservaron su puesto como inversores de importancia en todos los tipos de propiedades en Estados Unidos, especialmente espacios para oficinas e industriales".
Webb añade: "Los mercados de la propiedad continuaron comportándose bien en el 2018 y mostraron su resiliencia a pesar de la considerable urbanización, con ventas totales que marchaban a buen ritmo para sobrepasar el volumen total del 2017 luego de dos años de descenso desde un pico en el 2015.
Según el informe, Avison Young está dando seguimiento a 46 mercados de oficinas en Estados Unidos que totalizan 464 millones de m2. Cerca del cierre del año 2018, la vacancia nacional general era de 12,1%, un descenso de 20 puntos base en comparación con el cierre de 2017. San Francisco (3,5%), Charleston (7,1%), Nashville (7,1%) y Columbus (7,7%) registraron las tasas de vacancia más bajas.
"Los operadores de espacio para cotrabajo están dominando los mercados de oficinas en Estados Unidos ya que los inquilinos pagan más por la flexibilidad en los términos, las comodidades y la capacidad de sacar de sus libros obligaciones de arrendamiento a largo plazo", señala Margaret Donkerbrook, socia, responsable de Práctica, Investigaciones (Estados Unidos) para Avison Young. "Para poder competir, los propietarios se sienten presionados a ejecutar remodelaciones; como resultado, están surgiendo por doquier las llamadas oficinas especulativas para enchufar y usar, acompañadas por comodidades para los inquilinos, como centros de conferencias y salas de estar. A la larga, la categoría pasará por cierta restructuración; sin embargo, el cotrabajo seguirá formando parte del léxico inmobiliario".
El informe también señala que el espacio para comercio minorista sigue siendo el tipo de activo más afectado por cambios, incluso con el aumento de los gastos del consumidor en el año 2018 – y se observa un auge de los puntos de venta experienciales y de servicio. Las ventas de comercio electrónico crecieron en 14,5% sobre una base interanual. Con vistas al futuro, las ventas de comestibles en línea y los servicios de entrega a domicilio relacionados representan una oportunidad en ciernes tanto para el comercio electrónico como para la logística industrial.
Los 994 millones de m2 de inventario del mercado industrial aumentaron en 2% luego de la entrega de casi 19 millones de m2 en el 2018, pero la sólida demanda por arrendamiento mantuvo la vacancia invariable en 5%. La demanda de sectores como logística de distribución y comercio electrónico condujeron a aumentos en la construcción y el desarrollo de carácter especulativo en muchos mercados clave de Estados Unidos, entre ellos Atlanta, Chicago y Dallas – que en cada caso tienen más de 1,6 millones de m2 en marcha. De forma general, la cartera de proyectos de construcción en Estados Unidos hacia fines del año 2018 era 19% mayor que al cierre del 2017, y el nivel de prearrendamiento de los proyectos en marcha alcanzaba el 32%.
Más allá de la distribución, los mercados fundamentales para centros de datos se están expandiendo en preparación para el arribo de las redes 5G; mayor uso de la nube por parte de consumidores y suministradores de datos masivos; y niveles más altos de adopción de cadenas de bloques e inteligencia artificial en mercados como la región norte de Virginia Phoenix, Chicago, Reno y Dallas. La actividad de nuevas construcciones está enfriándose en algunas regiones metropolitanas con restricciones críticas de terrenos como San José y West Palm Beach, pero la mayoría de los mercados exhiben pujantes carteras de proyectos de desarrollo de propiedad industrial. Se espera que las vacantes industriales aumenten ligeramente hacia finales del año 2019.
En el año 2018 los inversores permanecieron firmes en su apoyo al mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos. Las ventas estuvieron lideradas por los sectores multifamiliares y de oficinas y el capital extranjero continúo fluyendo a Estados Unidos. Canadá fue nuevamente la fuente principal de capital extranjero y representó más de $40 mil millones en transacciones, duplicando su inversión en comparación con el año 2017. Francia ($8.700 millones), Singapur ($6.300 millones), China ($5.600 millones) y Alemania ($4.900 millones) completaron las cinco principales fuentes de inversión extranjera en el año 2018. El capital extranjero y privado continuará sosteniendo el mercado de inversiones en Estados Unidos en el 2019.
"A pesar de que los volúmenes interanuales fueron bastante consistentes en Estados Unidos, la actividad inusualmente tuvo mayor peso hacia la primera parte de 2018", señala John Kevill, socio y director general de Mercados de Capital en Estados Unidos para Avison Young. "Esta situación se debió en buena medida a una volatilidad económica más extendida, y prevemos que a principios del 2019 veremos un aumento en la actividad transaccional, especialmente con nuevas asignaciones de prestamistas y la disponibilidad de deuda transicional. Esperamos ver a los inversores institucionales comprar propiedades más pequeñas que aquellas en las que típicamente han estado invirtiendo, algo que pondrá presión sobre los inversores privados quienes han estado dominando el segmento del mercado de menos de $30 millones".
Webb concluye: "Nuestra perspectiva para 2019 permanece consistente con la del año anterior. Se esperan modestos aumentos de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, pero a un ritmo mucho más lento. En general, la economía de Estados Unidos es sólida; y con niveles saludables continuos de ocupación relacionada con el crecimiento del empleo, esa solidez se debe mantener. Sin embargo, la oferta de mano de obra, especialmente mano de obra calificada, tendrá un impacto sobre los costos operativos y también sobre los costos de nuevas construcciones. La innovación tecnológica – en abastecimientos, optimización de la ocupación, estrategia de lugar de trabajo, gestión de la cadena de suministros y en otras muchas áreas – continuará manteniendo a nuestra industria en un modo evolutivo".
Editores y reporteros:
Para los aspectos destacados de la Predicción en mercados nacionales y locales específicos, consulte las páginas indicadas. Para informaciones y comentarios locales y nacionales adicionales, comuníquese con los representantes de Avison Young mencionados a continuación. Gracias.
p.10 Tendencias en la gestión de inversiones
Amy Erixon, socio y director general, Gestión de Inversiones, 416.673.4034 [email protected]
p.12 Canadá (en general)
Bill Argeropoulos, socio y responsable de Práctica, Investigaciones (Canadá), 416.673.4029 o 416.906.3072 (cell) [email protected]
p.18 Estados Unidos (en general)
Margaret Donkerbrook, socia y responsable de Práctica, Investigaciones (Estados Unidos), 202.644.8677 [email protected]
Canadá
p.26 Calgary
Todd Throndson, socio y director general, 403.232.4343 [email protected]
p.28 Edmonton
Cory Wosnack, socio y director general, 780.429.7556 [email protected]
p.30 Halifax
Michael Brown, director general, 902.454.4110 [email protected]
p.32 Lethbridge
Doug Mereska, director general, 403.330.3338 [email protected]
p.34 Montreal
Denis Perreault, socio y director general, 514.905.0604 [email protected]
p.36 Ottawa
Michael Church, socio y director general, 613.567.6634 [email protected]
p.38 Regina
Dale Griesser, director general, 306.559.9001 [email protected]
p.40 Toronto
Martin Dockrill, socio y director general, 905.283.2333 [email protected]
p.42 Vancouver
Michael Keenan, socio y director general, 604.647.5081 [email protected]
p.44 Región de Waterloo
Ted Davis, director general, 226.366.9040 [email protected]
p.46 Winnipeg
Wes Schollenberg, director general, 204.560.1501 [email protected]
Estados Unidos
p.50 Atlanta
Steve Dils, socio y director general, 404.865.3663 [email protected]
p.52 Austin
Corey Martin, socio y director general, 512.717.3084 [email protected]
p.54 Boston
Michael Smith, socio y director general, Nueva Inglaterra, 617.575.2830 [email protected]
p.56 Charleston
Chris Fraser, director general, South Carolina, 843.725.7200 [email protected]
p.58 Charlotte
John Linderman, socio y director general, North Carolina 919.420.1559 [email protected]
p.60 Chicago
Danny Nikitas, socio y director general, 312.940.8794 [email protected]
p.62 Cleveland
Chris Livingston, socio y director general, 216.406.1131 [email protected]
p.64 Columbus, Ohio
Scott Pickett, socio y director general, 614.264.4400 [email protected]
p.66 Dallas
Greg Langston, socio y director general, 214.269.3115 [email protected]
p.68 Denver
Alec Wynne, socio y director general, 720.508.8112 [email protected]
p.70 Detroit
Jim Becker, socio y director general, 313.209.4121 [email protected]
p.72 Condado de Fairfield
Sean Cahill, socio y director general, 203.614.1264 [email protected]
p.74 Fort Lauderdale
Pike Rowley, socio y director general, Florida, 954.938.1807 [email protected]
p.76 Greenville
Chris Fraser, socio y director general, Carolina del Sur, 843.725.7200 [email protected]
p.78 Hartford
Andrew Filler, socio y director general, 860.327.8302 [email protected]
p.80 Houston
Rand Stephens, socio y director general, 713.993.7810 [email protected]
p.82 Indianápolis
Bill Ehret, socio y director general, 317.210.8808 [email protected]
p.84 Jacksonville
Pike Rowley, socio y director general, Florida, 954.938.1807 [email protected]
p.86 Las Vegas
David Jewkes, socio y director general, 702.472.7978 [email protected]
p.88 Long Island
Ted Stratigos, socio y director general, 516.962.5399 [email protected]
p.90 Los Ángeles
Chris Cooper, socio y director general, sur de California 213.935.7435 [email protected]
p.92 Memphis
Warren Smith, director general, 615.727.7409 [email protected]
p.94 Miami
Donna Abood, socia y directora general, 305.447.7857 [email protected]
Michael Fay, socio y director general, 305.447.7842 [email protected]
p.96 Minneapolis
Mark Evenson, socio y director general, 612.913.5641 [email protected]
p.98 Nashville
Warren Smith, director general, 615.727.7409 [email protected]
p.100 Nueva Jersey
Jeff Heller, socio y director general, 973.753.1100 [email protected]
p.102 Nueva York
Arthur Mirante, socio y presidente de la región triestatal, 212.729.1896 [email protected]
Mitti Liebersohn, socio y director general, 212.729.7734 [email protected]
p.104 Oakland
Charlie Allen, socio y director general, 510.333.8477 [email protected]
p.106 Condado de Orange
Keith Kropfl, socio y director de Servicios de Corretaje, 949.430.0680 [email protected]
p.108 Orlando
Greg Morrison, socio y director general, 407.440.6640 [email protected]
p.110 Filadelfia
David Fahey, socio y director general, 610.276.1081 [email protected]
p.112 Phoenix
David Genovese, socio y director general, 480.423.7900 [email protected]
p.114 Pittsburgh
Brad Totten, socio y director general, 412.944.2132 [email protected]
p.116 Raleigh-Durham
John Linderman, socio y director general, North Carolina 919.420.1559 [email protected]
p.118 Reno
John Pinjuv, director general, 775.332.7300 [email protected]
p.120 Sacramento
Thomas Aguer, socio y director general, 916.563.7827 [email protected]
p.122 San Antonio
Marshall Davidson, socio y director general, 210.844.9042 [email protected]
p.124 San Diego
Chris Cooper, socio y director general, sur de California 213.935.7435 [email protected]
p.126 San Francisco
Nick Slonek, socio y director general, norte de California 415.322.5051 [email protected]
p.128 San José/Silicon Valley
Gregg von Thaden, socio y director general, 408.913.6901 [email protected]
p.130 San Mateo
Randy Keller, socio y director general, 650.425.6425 [email protected]
p.132 St. Louis
Tim Convy, socio y director general, 314.650.6601 [email protected]
p.134 Tampa
Ken Lane, socio y director general, 813.444.0623 [email protected]
Clay Witherspoon, socio y director general, 813.444.0626 [email protected]
p.136 Washington, DC
Josh Peyton, socio y director general, 202.644.8688 [email protected]
p.138 West Palm Beach
Pike Rowley, socio y director general, Florida, 954.938.1807 [email protected]
p.140 Condado de Westchester
Sean Cahill, socio y director general, 203.614.1264 [email protected]
México
p.144 Ciudad de México
Guillermo Sepúlveda, socio y director general, 52 55 4123 7570 [email protected]
Reino Unido
p.148 Coventry
Robert Rae, socio y director general, +44 (0)24 7663 6888 [email protected]
p.150 Londres
Jason Sibthorpe, socio y director general, Reino Unido. +44 (0)20 7046 6514 [email protected]
p.152 Manchester
Mark Williams, socio y director general, +44 (0)161 819 8220 [email protected]
Alemania
p.156 Berlín
Nicolai Baumann, director general, +49 30 920 320 110 [email protected]
p.158 Dusseldorf
Stephan Heinen, socio y director general, +49 211 22070 100 [email protected]
p.160 Frankfurt
Frank Löblein, socio y director general, Alemania +49 69 962 443 111 [email protected]
p.162 Hamburgo
Udo Stoeckl, socio y director general, Alemania +49 69 962 443 111 [email protected]
p.164 Múnich
Markus Bruckner, socio y director general, +49 89 150 025 250 [email protected]
Rumanía
p.168 Bucarest
David Canta, socio de Operaciones en Bucarest y director general, +40 727 737 894 [email protected]
Corea del Sur
p.172 Seúl
In-Joon Choi, socio y director general, +82-2-3775-7204 [email protected]
Avison Young es la firma de servicios inmobiliarios comerciales de más rápido crecimiento en el mundo. Con sede en Toronto, Canadá, Avison Young es una firma global y colaborativa cuya propiedad y operación está en manos de sus socios. Fundada en 1978, la empresa cuenta con 2.700 profesionales del sector inmobiliario en 85 oficinas, que brindan servicios de valor añadido, ventas de inversión centradas en el cliente, arrendamiento, asesoría, gestión, financiamiento y colocación de hipotecas a propietarios e inquilinos de propiedades para oficinas, para comercio minorista, industriales, multifamiliares y de hotelería.
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FUENTE Avison Young
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