Las bases sólidas, el e-commerce y el impulso de la innovación evolucionan rápidamente los sectores industriales en América del Norte y Europa
Avison Young publica su Informe del Mercado Industrial para América del Norte y Europa, Primavera 2018
TORONTO, 13 de mayo de 2018 /PRNewswire/ -- Las bases sólidas, los requisitos de logística del e-commerce y las innovaciones en el diseño y uso de edificios siguen siendo los motores de la rápida evolución del sector de las propiedades industriales en América del Norte y Europa. La escasez de oferta de espacios disponibles continúa siendo un problema central en la mayoría de los mercados y los desarrolladores han reaccionado con destacadas construcciones nuevas a fin de adelantarse a las necesidades de un creciente número de ocupantes. Los grandes participantes del mercado en línea están modificando la cadena de suministro y las nuevas tecnologías e innovaciones determinan cómo, dónde y qué tipo de productos industriales se construyen. Mientras tanto, las necesidades de macro datos y la industria del cannabis (en algunos mercados) se suman a un ambiente de por sí abarrotado. Algunos factores desconocidos podrían estar afectando al sector (y a la economía mundial en general), como los cambios geopolíticos que implica la renegociación del TLC y la salida del Reino Unido de la Unión Europea.
Estas son algunas de las tendencias clave destacadas en el informe titulado Spring 2018 North America and Europe Industrial Market Report de Avison Young (Informe del Mercado Industrial para América del Norte y Europa, Primavera 2018), publicado hoy.
El informe incluye los mercados industriales en 59 regiones metropolitanas de América del Norte y Europa: Calgary, Edmonton, Halifax, Lethbridge, Montreal, Ottawa, Regina, Toronto, Vancouver, Región de Waterloo, Winnipeg, Atlanta, Austin, Boston, Charleston, Charlotte, Chicago, Cleveland, Columbus, Ohio; Dallas, Denver, Detroit, Fort Lauderdale, Greenville, Hartford, Houston, Indianápolis, Jacksonville, Las Vegas, Long Island, Los Ángeles, Memphis, Miami, Mineápolis, Nashville, Nueva Jersey, Oakland, Condado de Orange, Orlando, Filadelfia, Phoenix, Pittsburgh, Raleigh-Durham, Reno, Sacramento, San Antonio, Condado de San Diego, San Francisco, San José/Silicon Valley, San Mateo, St. Louis, Tampa, Washington, DC; West Palm Beach, Ciudad de México, Coventry, Reino Unido; Londres, Reino Unido; Manchester, Reino Unido; y Bucarest, Rumania.
"Hoy me complace compartir con ustedes la mirada experta de Avison Young ante un robusto mercado industrial: el tipo de activo más candente en el sector de los bienes raíces comerciales", comentó Mark E. Rose, Presidente y CEO de Avison Young. "Estos conocimientos se derivan de nuestro estudio industrial anual que abarca 59 mercados en cinco países y dos continentes, con un stock industrial combinado que supera los 1,3 billones de metros cuadrados (bmc)."
Agregó: "El impulso para encontrar soluciones rentables con entrega el mismo día o al día siguiente al consumidor sigue desafiando al sector minorista y, por ende, al sector industrial, dos sectores que, para ser franco, se están entreverando como nunca. Aunque las ventas vía e-commerce apenas constituyen una pequeña pero abiertamente creciente fracción de todas las ventas minoristas, los interesados que buscan atender el sector minorista están pensando en el largo plazo. La fuerte demanda se ve reflejada en la contracción de los índices de desocupación que, por cierto, registran o se aproximan a sus niveles más bajos en muchos mercados y países, aumentando así los alquileres de los espacios industriales. Esta situación ha aumentado los valores de los activos, hecho que ha convertido a los activos industriales en mercancías preciadas entre inversionistas y usuarios, además de ocupantes".
"La confianza en la viabilidad del sector industrial y el e-commerce en el largo plazo ha quedado clara recientemente, no solo por la franca velocidad del arrendamiento y la demanda de espacio, sino también por cierta actividad notable en términos de fusiones y adquisiciones, como la transacción íntegra en efectivo, valuada en $3.800 millones de dólares canadienses, deuda incluida, entre Blackstone y PIRET a principios de año en Canadá, así como el recientemente anunciado acuerdo de fusión para que Prologis compre a DCT y sus 6,6 millones de metros cuadrados (mmc) de bienes raíces en una transacción de acciones con valor de $8.400 millones de dólares estadounidenses, incluida la asunción de la deuda, en los EE.UU.", dijo Rose.
Según el informe, de los 59 mercados industriales evaluados por Avison Young en América del Norte y Europa, la desocupación bajó en 38 mercados, se mantuvo sin cambios en tres y aumentó en 18 durante el período de 12 meses que terminó el 31 de marzo de 2018.
El análisis también revela que, ante una demanda que supera a la nueva oferta en la mayoría de los mercados, el desarrollo de nuevos productos muestra una escalada. Se completaron casi 22 mmc en todos los mercados estudiados por Avison Young en los 12 meses que finalizaron en el primer trimestre de 2018, cifra que representa un aumento de más de 465.000 metros cuadrados en comparación con el período previo de 12 meses. Mientras tanto, la cantidad de espacio en construcción aumentó más drásticamente con un salto superior a los 1,2 mmc interanuales y casi alcanzar los 21,7 mmc.
CANADÁ
Los resultados del análisis de 11 mercados industriales en Canadá, que comprenden más de 186 mmc, evidencian un índice de desocupación nacional en el sector industrial que refleja un mínimo histórico al situarse en 3,3% en el primer trimestre de 2018, 40 puntos base (bps) interanuales. Las tendencias de 2017 prevalecieron en el primer trimestre de 2018 y la insaciable demanda superó a la oferta nueva, impulsando aún más el aumento de los alquileres. En consecuencia, los activos industriales son muy buscados por los inversionistas.
"El desempeño del mercado industrial de Canadá supera las expectativas y, si bien los niveles de absorción varían de una ciudad a otra, el vínculo crecientemente fuerte entre el mercado industrial y el sector minorista, de manera específica el e-commerce, sigue siendo un catalizador clave para el crecimiento", dijo Bill Argeropoulos, Gerente y Responsable de Prácticas, Investigación (Canadá) para Avison Young. "En consecuencia, los espacios céntricos de gran formato para distribución/almacenaje son deseables, pero escasos. Mientras tanto, el sector industrial en general sigue enfrentando el desafío del alza en los costos de los terrenos, incluidos los exorbitantes cargos por construcción, y la contracción de la oferta de tierras donde sea posible construir en ciertos mercados".
Argeropoulos apunta: "La concentración del espacio en centros urbanos a fin de acortar las distancias de entrega en el último tramo y los altos costos asociados podrían llevar a los propietarios en Canadá a seguir la tendencia ya vista en otros lugares: construir instalaciones de numerosos pisos que se ajusten mejor a mercados de repoblación más acotados. Los desarrolladores innovadores acabarán por transformar la cadena de suministro al ser creativos e ir más allá de las bodegas tradicionales a medida que quienes participan del mercado buscan blindar sus activos a futuro".
Puntos destacados del mercado industrial canadiense en el primer trimestre de 2018:
- Pese al repunte del mercado estadounidense, los mercados canadienses tienen buen aspecto en el ámbito norteamericano. Entre los mercados más grandes, Toronto (1,7%) y Vancouver (1,8%) presumen los índices de desocupación más bajos; Vancouver y Regina acusan dos de las 10 tasas solicitadas de alquiler netas promedio más altas (mientras Ottawa quedó muy cerca de figurar en los primeros 10 lugares).
- 10 de los 11 mercados canadienses analizados muestran índices de desocupación de un solo dígito; cuatro de ellos tienen índices debajo del promedio nacional. La desocupación interanual cayó en ocho de 11 mercados, mientras que Halifax registró el mayor cambio anual (-180 bps).
- En conjunto, los mercados occidentales no registraron cambios en la desocupación promedio (4,7%) durante el año pasado, en comparación con una disminución (-50 bps a 2,8%) en los mercados orientales, ampliando así la brecha oeste-este hasta alcanzar 190 bps, con 140 bps un año antes.
- La solidez de la demanda, mayormente del e-commerce, apuntala el fuerte desempeño del mercado. La absorción en los 12 meses alcanzó la cifra de 1,49 mmc, casi el doble que el período previo de 12 meses. Este crecimiento se atribuyó a la fuerza demostrada por Toronto, Vancouver y Montreal, al tiempo que Calgary tuvo importantes ganancias interanuales.
- Sorprendentemente, a pesar de la desocupación en mínimo histórico y de la solidez de la demanda, la entrega de nuevos bienes raíces industriales se ralentizó de manera considerable en el período de 12 meses que terminó en el primer trimestre de 2018, pues apenas 752,500 metros cuadrados, la mitad de la nueva oferta completada en los 12 meses previos, llegaron al mercado. Vancouver desplazó a Toronto del primer lugar, pero en conjunto representan 71% del total de las nuevas adiciones anuales a la oferta.
- Mientras los desarrolladores tratan de mantenerse un paso delante de la demanda, la cantidad interanual de espacios en construcción casi se duplicó al situarse en 1,5 mmc (53% en prearriendo), equiparándose a tan solo 0,8% del inventario vigente. A lo largo del primer trimestre de 2018, Toronto superó a Vancouver por un pequeño margen y, juntos, ambos mercados representaron más de la mitad del total de la superficie industrial en construcción en todo Canadá.
- Los alquileres van al alza e impulsan el aumento del valor de los activos. Las tasas solicitadas de alquiler netas promedio en el sector industrial aumentaron $2,80 por metro cuadrado (pmc) interanual para terminar el primer trimestre de 2018 en $92,20 pmc. Anualmente, los alquileres aumentaron en ocho de 11 mercados; cinco de ellos registran alquileres superiores al promedio nacional. Los alquileres más altos se encontraron en Vancouver ($121,20 pmc) en el Oeste y en Ottawa ($112,20 pmc) en el Este, mientras que los mercados occidentales mantuvieron una sana brecha de más de $22,20 pmc por encima de los orientales.
Argeropoulos añadió: "El deseo del gobierno estadounidense de renegociar el TLC e introducir políticas de proteccionismo comercial podría significar el viento de proa que necesita el mercado industrial, pero también la economía en general en Canadá. Por ahora, se espera que el mercado industrial opere a capacidad plena o casi plena, hasta que la nueva oferta satisfaga a la demanda".
EE.UU.
Las condiciones del mercado en los Estados Unidos volvieron a ser favorables a los propietarios durante el período de 12 meses que terminó el 31 de marzo de 2018. El mercado industrial con valor de 1,1 bmc en los Estados Unidos terminó el primer trimestre con un impresionante índice general de 5% de desocupación, una disminución interanual de 30 bps, aun cuando se entregó una cantidad significativa de nuevas construcciones. El e-commerce y los núcleos de distribución de último tramo cerca de los centros demográficos, los centros de datos y las instalaciones de biotecnología siguen prevaleciendo y demandando generadores, y han tenido un impacto destacado en la desocupación industrial.
"Los desarrolladores buscan satisfacer la fuerte demanda de arrendatarios mediante la creación de los productos más eficaces con innovación y tecnología", dijo Earl Webb, Presidente de Operaciones en EE.UU. de Avison Young. "Las limitaciones de los terrenos han favorecido las construcciones innovadoras, como las construcciones de numerosos pisos, las soluciones tecnológicas para el suministro y la logística de la distribución. El e-commerce y la demanda de los consumidores de márgenes aún más breves para las entregas, así como requisitos crecientes de centros de datos han presionado a los mercados industriales en los centros demográficos del país".
"El sector industrial sigue siendo un tipo de activos codiciado en los mercados de capital", agregó Erik Foster, Gerente y Responsable de Prácticas del grupo de mercados de capital industrial de Avison Young. "Ante los sólidos fundamentos del arrendamiento, la disminución de la desocupación y la falta de productos de calidad institucional en la mayor parte de los grandes mercados, el gasto de capital el ámbito de la construcción es uno de los principales medios para que los inversionistas obtengan retornos justos dada la certeza del período inicial de arrendamiento".
Puntos destacados del mercado industrial estadounidense en el primer trimestre de 2018:
- La desocupación cayó o se mantuvo estable entre el primer trimestre de 2017 y el primer trimestre de 2018 en 28 de los 43 mercados a los que Avison Young da seguimiento en el mercado industrial estadounidense de 1,1 bmc. Un total de 19 mercados reportó niveles de desocupación por debajo del promedio nacional.
- Detroit (49 mmc) publicó la más drástica caída en la desocupación (-320 bps/2,9%) y los mercados costeros registraron los índices más bajos: San Mateo (3,25 mmc/1,5%), Condado de Orange (20,16 mmc/2,2%), San Francisco (1,86 mmc/2,7%) y Miami (17,2 mmc/2,9%).
- La absorción neta fue de 22 mmc, o 1,9% del inventario en todos los mercados estadounidenses durante el período de 12 meses que cubre el informe y que termina con el primer trimestre de 2018. Los mismos seis mercados que registraron incrementos de ocupación de 930.000 metros cuadrados o más durante el período previo de 12 meses lograron repetir la hazaña en el período que terminó el 31 de marzo de 2018: Los Ángeles (2,4 mmc), Dallas (2 mmc), Chicago (2 mmc), Atlanta (1,76 mmc), Detroit (1,58 mmc) y Nueva Jersey (1,11 mmc).
- El promedio de alquiler neto triple nacional al 31 de marzo de 2018 fue de $84 pmc, $4,70 más que el período previo de 12 meses. Aunque el crecimiento de los alquileres tuvo lugar en todos los mercados, excepto ocho, los aumentos más destacados se dieron en la Costa Oeste en el norte de California, una zona limitada en terrenos. El mayor repunte volvió a verse en San Mateo (+$34,70 pmc), seguido por Oakland (+$26,3 pmc). Los índices más altos de alquileres se registraron en San José/Silicon Valley ($241,30 pmc) y San Francisco ($222,40 pmc).
- La nueva oferta en la escala nacional se vio impulsada por la demanda de innovación y calidad. En total, se añadieron 20 mmc al inventario estadounidense en los 12 meses que terminaron con el primer trimestre de 2018, es decir, un aumento de 1,3 mmc en comparación con el período previo de 12 meses. La impresionante cantidad de 2,70 mmc de producto nuevo se agregó al mercado de Los Ángeles, y 2 mmc se completaron en Dallas. Las entregas en Filadelfia representaron un significativo cambio interanual con la entrega de 1,49 mmc en comparación con apenas 279.000 metros cuadrados en el período previo de 12 meses. Otros mercados más maduros vieron florecer la oferta al compararla con los períodos previos. Houston, por ejemplo, reportó 650.000 metros cuadrados de oferta nueva, cantidad 557.000 metros cuadrados por debajo del año previo.
- Al terminar el primer trimestre de 2018 se estaba construyendo en un total de 19 mmc. Cinco mercados tenían más de 930.000 metros cuadrados en construcción: Los Ángeles y Dallas (2,23 mmc respectivamente), Filadelfia y Atlanta (1,58 mmc respectivamente) y Nueva Jersey (1,11 mmc).
Webb concluyó: "El mercado estadounidense ha acusado una sana astringencia en los últimos años, pero debemos destacar que la tasa de mejora se ha ralentizado a medida que el promedio general cayó a un solo dígito. La logística de la cadena de suministro, la tecnología y la disponibilidad de energías accesibles, ya sea electricidad u otras fuentes, serán los factores claves para la salud del sector industrial en el largo plazo".
Visite las páginas listadas del informe para acceder a los puntos destacados en mercados locales. Para obtener comentarios adicionales sobre mercados locales y nacionales, comuníquese con los representantes de Avison Young que se detallan más abajo. Gracias.
págs. 4-5 Canadá y EE.UU.:
Bill Argeropoulos, Gerente y Responsable de Prácticas, Investigaciones (Canadá), 416.673.4029 o 416.906.3072 (celular) [email protected]
Margaret Donkerbrook, Gerenta y Responsable de Prácticas, Investigaciones, EE.UU., 202.644.8677 [email protected]
Canadá
pág. 13 Calgary
Todd Throndson, Gerente y Director de División, 403.232.4343 [email protected]
pág. 14 Edmonton
Cory Wosnack, Gerente y Director de División, 780.429.7556 [email protected]
pág. 15 Halifax
Michael Brown, Director de División, 902.454.4110 [email protected]
pág. 16 Lethbridge
Doug Mereska, Director de División, 403.330.3338 [email protected]
pág. 17 Montreal
Denis Perreault, Gerente y Director de División, 514.905.0604 [email protected]
pág. 18 Ottawa
Michael Church, Gerente y Director de División, 613.567.6634 [email protected]
pág. 19 Regina
Richard Jankowski, Director de División, 306.559.9009 [email protected]
pág. 20 Toronto
Martin Dockrill, Gerente y Director de División, 905.283.2333 [email protected]
pág. 21 Vancouver
Michael Keenan, Gerente y Director de División, 604.647.5081 [email protected]
pág. 22 Región de Waterloo
Ted Davis, Director de División, 226.366.9040 [email protected]
pág. 23 Winnipeg
Wes Schollenberg, Director de División, 204.560-1501 [email protected]
Estados Unidos
pág. 25 Atlanta
Steve Dils, Gerente y Director de División, 404.865.3663 [email protected]
pág. 26 Austin
Corey Martin, Gerente y Director de División, 512.717.3084 [email protected]
pág. 27 Boston
Michael Smith, Gerente y Director de División, 617.575.2830 [email protected]
pág. 28 Charleston
Chris Fraser, Director de División, 843.725.7200 [email protected]
pág. 29 Charlotte
John Linderman, Gerente y Director de División, Carolina del Norte, 919.420.1559 [email protected]
pág. 30 Chicago
Danny Nikitas, Gerente y Director de División, 312.940.8794 [email protected]
pág. 31 Cleveland
Chris Livingston, Gerente y Director de División, 216.406.1131 [email protected]
pág. 32 Columbus, Ohio
Scott Pickett, Gerente y Director de División, 614.264.4400 [email protected]
pág. 33 Dallas
Greg Langston, Gerente y Director de División, 214.269.3115 [email protected]
pág. 34 Denver
Alec Wynne, Gerente y Director de División, 720.508.8112 [email protected]
pág. 35 Detroit
Jim Becker, Gerente y Director de División, 313.209.4121 [email protected]
pág. 36 Fort Lauderdale
Pike Rowley, Gerente y Director de División, Florida 954.938.1807 [email protected]
pág. 37 Greenville
Chris Fraser, Director de División, 843-725-7200 [email protected]
pág. 38 Hartford
Andrew Filler, Gerente y Director de División, 860.327.8302 [email protected]
pág. 39 Houston
Rand Stephens, Gerente y Director de División, 713.993.7810 [email protected]
pág. 40 Indianápolis
Bill Ehret, Gerente y Director de División, 317.210.8808 [email protected]
pág. 41 Jacksonville
Pike Rowley, Gerente y Director de División, 954.938.1807 [email protected]
pág. 42 Las Vegas
David Jewkes, Director de División, Operaciones de Corretaje, 702.472.7978 [email protected]
pág. 43 Long Island
Ted Stratigos, Gerente y Director de División, 516.962.5399 [email protected]
pág. 44 Los Ángeles
Chris Cooper, Gerente y Director de División, Sur de California 213.935.7435 [email protected]
pág. 45 Memphis
Warren Smith, Director de División, 615.727.7409 [email protected]
pág. 46 Miami
Donna Abood, Gerenta y Directora de División, 305.447.7857 [email protected]
Michael Fay, Gerente y Director de División, 305.447.7842 [email protected]
pág. 47 Mineápolis
Mark Evenson, Gerente y Director de División, 612.913.5641 [email protected]
pág. 48 Nashville
Warren Smith, Director de División, 615.727.7409 [email protected]
pág. 49 Nueva Jersey
Jeff Heller, Gerente y Director de División, 973.753.1100 [email protected]
pág. 50 Oakland
Charlie Allen, Gerente y Director de División, 510.333.8477 [email protected]
pág. 51 Condado de Orange
Keith Kropfl, Gerente y Director de División de Servicios de Corretaje, 949.430.0680 [email protected]
pág. 52 Orlando
Greg Morrison, Gerente y Director de División, 407.440.6640 [email protected]
pág. 53 Filadelfia
David Fahey, Gerente y Director de División, 610.276.1081 [email protected]
pág. 54 Phoenix
David Genovese, Gerente y Director de División, 480.423.7900 [email protected]
pág. 55 Pittsburgh
Brad Totten, Gerente y Director de División, 412.944.2132 [email protected]
pág. 56 Raleigh-Durham
John Linderman, Gerente y Director de División, Carolina del Norte, 919.420.1559 [email protected]
pág. 57 Reno
John Pinjuv, Director de División, 775.332.7300 [email protected]
pág. 58 Sacramento
Thomas Aguer, Gerente y Director de División, 916.563.7827 [email protected]
pág. 59 San Antonio
Marshall Davidson, Gerente y Director de División, 210.714.8083 [email protected]
pág. 60 San Diego
Jerry Keeney, Gerente y Director de División, 858.201.7077 [email protected]
pág. 61 San Francisco
Nick Slonek, Gerente y Director de División, Norte de California 415.322.5051 [email protected]
pág. 62 San José/Silicon Valley
Gregg von Thaden, Gerente y Director de División, 408.913.6901 [email protected]
pág. 63 San Mateo
Randy Keller, Gerente y Director de División, 650.425.6425 [email protected]
pág. 64 St. Louis
Tim Convy, Gerente de Operaciones de St. Louis y Director de División - Corretaje, 314.650.6601 [email protected]
pág. 65 Tampa
Ken Lane, Gerente y Director de División, 813.444.0623 [email protected]
Clay Witherspoon, Gerente y Director de División, 813.444.0626 [email protected]
pág. 66 Washington, DC
Josh Peyton, Gerente y Director de División, 202.644.8688 [email protected]
pág. 67 West Palm Beach
Jonathan Satter, Gerente y Director de División, 561.721.7031 [email protected]
México
pág. 69 Ciudad de México
Guillermo Sepúlveda, Gerente y Director de División, 52 55 4123 7570 [email protected]
Reino Unido
pág. 71 Coventry
Robert Rae, Gerente y Director de División, +44 (0)24 7663 6888 [email protected]
pág. 72 Londres
Jason Sibthorpe, Gerente y Director de División, Reino Unido, +44 (0)20 7046 6514 [email protected]
pág. 73 Mánchester
Mark Williams, Gerente y Director de División, +44 (0)161 819 8220 [email protected]
Rumania
pág. 75 Bucarest
David Canta, Gerente de Operaciones en Bucarest y Director de División, +40 727 737 894 [email protected]
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• Mark Rose, Presidente y CEO, Avison Young: 416.673.4028
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FUENTE Avison Young Commercial Real Estate (BC)
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